酒店項目市場調(diào)查報告 酒店市場競爭日趨激烈，酒店業(yè)經(jīng)營越來越國際化、標(biāo)準(zhǔn)化。作為達(dá)到高星級標(biāo)準(zhǔn)化酒店的項目，酒店項目的籌建一系列工作，必須進(jìn)行認(rèn)真的細(xì)致調(diào)研，這樣我們的市場定位和開拓才會順暢。 一、 項目市場調(diào)查 根據(jù)本項目所處的地域性，我們對周邊主要競爭對手做了仔細(xì)的調(diào)研，情況大致如下： XXX酒店調(diào)查表 酒店名稱 調(diào)研項目 XXX酒店 XXX酒店 XX酒店 XXX大酒店 XXX酒店區(qū)域 X區(qū) X區(qū) X區(qū) XX區(qū)XX區(qū)星級等級準(zhǔn)五星 五星 五星 準(zhǔn)三星 準(zhǔn)三星營業(yè)面積6．2萬平米；28F4萬平米；24F4.2萬平米；22F1萬平米；10F1.2萬平米配套設(shè)施中餐廳、西餐廳、日式餐廳、意大利餐廳；38間KTV包房；游泳館；洗浴中心大酒樓、陽光西餐廳；游泳館；夜總會；桑拿中心6個不同風(fēng)格的餐廳；歌舞劇院、桑拿中心、游泳館、保齡球館中餐廳；宴會大廳洗浴廣場；中餐廳；宴會廳客房數(shù)400間/套 284間/套130間/套60間/套客房價位（標(biāo)房）門市價RMB988現(xiàn)行價RMB598協(xié)議價RMB448門市價888現(xiàn)行價666協(xié)議價330門市價898現(xiàn)行價449協(xié)議價380門市價198現(xiàn)行價178協(xié)議價160門市價268現(xiàn)行價214協(xié)議價180餐位數(shù)/人均消費(fèi)1700/150~200500/100~1501200/100~150800/50~70600/50~100婚宴標(biāo)準(zhǔn)1580/桌起1280/桌起1380/桌起698/桌起506/桌起會議設(shè)施14間3間6間 1間車位配備有停車場/地下門前/地下門前/地下門前泊車有停車場優(yōu)點建筑大氣，裝修豪華，配套設(shè)施齊全，具備五星級酒店的氣質(zhì)本土企業(yè)，有自己的企業(yè)文化及管理模式包頭地區(qū)最早的五星級酒店性價比較高的酒店東河區(qū)硬件較好的酒店缺點硬件絕對五星，軟件有待提高，簡單的退房服務(wù)竟然可以拖延至半個小時客房設(shè)計一般，配品一般，面積不是很大整體裝修裝飾過于老化，服務(wù)還停留在國企老大的觀念上客房衛(wèi)生較差，消費(fèi)群體過于單一過于重視洗浴廣場，因客房過少，難有作為 二、 項目特點 1、項目有利因素 （1） 主樓形象較好：酒店主樓高22層，具有一定的視覺沖擊力，是XX的地標(biāo)建筑。 （2） 交通環(huán)境：項目位于XX住宅密集區(qū)和商業(yè)中心區(qū)，具火車東站及商業(yè)街均是一步之遙，距離飛機(jī)場更是6分鐘的車程 （3） 市場環(huán)境：目前東河區(qū)高端酒店還是空白 2、項目不利因素 （1） 項目所在區(qū)域不是包頭的CBD,也不是高端消費(fèi)密集區(qū) （2） 所在區(qū)域消費(fèi)能力還有待考證，消費(fèi)觀念還有待加強(qiáng) 三、 項目定位 結(jié)合對XX酒店業(yè)的市場調(diào)研，以及對本項目的形勢分析，建議將XX酒店打造成包頭市乃至內(nèi)蒙自治區(qū)唯一的時尚精品酒店 四、 項目投資及經(jīng)營方向設(shè)想 目前，全國的酒店業(yè)發(fā)展方向被普遍認(rèn)可的主要有兩個，一是傳統(tǒng)高星級酒店，二是連鎖型經(jīng)濟(jì)型酒店，從2009年全國的酒店市場狀況來看，也反映出這種趨勢，酒店一直以來面對的傳統(tǒng)的中等消費(fèi)群有萎縮的跡象，尤其是散客群體，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店現(xiàn)有的目標(biāo)市場忠誠度比較低，對價格過于敏感，在市場上出現(xiàn)大量經(jīng)濟(jì)型酒店等較便宜產(chǎn)品后，“跳槽”頻發(fā)。 因此，積極尋找新的、高成長性的目標(biāo)市場，確定今后酒店投資方向是我們現(xiàn)在必須開始考慮的戰(zhàn)略問題。 在進(jìn)入主題之前，我們應(yīng)該對當(dāng)前十分火爆的經(jīng)濟(jì)型酒店投資熱潮保留清醒的認(rèn)識。 首先，經(jīng)濟(jì)型酒店存在巨大的競爭風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)型酒店的良好競爭力是相對于星級賓館而言的，一旦市場上出現(xiàn)大量的經(jīng)濟(jì)型酒店后，他們之間的競爭將是相當(dāng)慘烈的，道理很簡單，經(jīng)濟(jì)型酒店一開始就是以“廉價”為營銷策略的，當(dāng)大家都以此為競爭手段（受服務(wù)內(nèi)容限制，很有可能是唯一競爭手段），結(jié)果可想而知。 其次，經(jīng)濟(jì)型酒店較高的利潤率不能掩蓋利潤額不高的事實。盡管經(jīng)濟(jì)型酒店人力成本相對節(jié)約，使整體利潤率要高于一般的星級酒店，但由于房價偏低，客房數(shù)量有限（客房數(shù)量受人力成本制約），絕對利潤額不會很高。 最后，經(jīng)濟(jì)型酒店服務(wù)含量較低，無法有效提升投資者管理酒店的能力和品牌效應(yīng)。舉個形象的例子，經(jīng)濟(jì)型酒店就好象餐飲業(yè)中的快餐店和零售業(yè)里的便利店，所提供的產(chǎn)品和服務(wù)都是走低端路線的，從長遠(yuǎn)看，的確無法承擔(dān)起提升投資者酒店管理能力及品牌效應(yīng)的責(zé)任，就象肯德基和麥當(dāng)勞，在目前的中國似乎是地位頗高，但在國外，象這樣的快餐店幾乎遍地都是，就象國內(nèi)的大排檔一樣，沒什么希奇的。 那么，什么樣的酒店才值得投資呢？換句話說，面對何種消費(fèi)群體的酒店才是我們的“夢中情人”呢？如今是網(wǎng)絡(luò)時代，是時尚達(dá)人的年代，做一個時尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市場立于不敗之地。時尚精品酒店的消費(fèi)群體是哪些呢？如果按社會身份劃分，他們應(yīng)該包括但不只包括以下幾種人：外企白領(lǐng)和部分中高層管理人員，IT、廣告、咨詢等新型行業(yè)從業(yè)人員，外貿(mào)公司營銷人員，有高等教育背景的自主創(chuàng)業(yè)者和自由職業(yè)者以及有國外生活、工作經(jīng)歷的各類人員。如果說中國將來會出現(xiàn)“中產(chǎn)階級”這一階層，他們一定會成為最主要的組成部分，而國外的社會發(fā)展歷史表明，這一群體不僅消費(fèi)能力最強(qiáng)，而且能引領(lǐng)消費(fèi)潮流，甚至形成社會上主流的消費(fèi)意識，目前，國內(nèi)的類似群體還在初步形成的過程中，數(shù)量還不夠龐大，但可以預(yù)見，隨著中國開放型經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，全球化浪潮進(jìn)一步升溫，在不遠(yuǎn)的將來，所謂的“中產(chǎn)階級”一定會出現(xiàn)在我們的周圍。 所以，投資專門服務(wù)于他們的酒店絕對是值得嘗試的投資目標(biāo)，重要的是，至少在XX，這樣的酒店還沒有或者說特征完全匹配的沒有，因此，投資這樣的酒店具備“掘第一桶金”的潛力，其次，這樣的酒店不同于傳統(tǒng)的高星級酒店，投資額不會過于巨大，投資者資金壓力比較小，第三，由于面對的顧客群體喜歡簡單的服務(wù)和自助式服務(wù)，對人員面對面服務(wù)要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。 （1） 時尚精品酒店設(shè)計、服務(wù)和管理的一些特點。 時尚精品酒店消費(fèi)群體的特點消費(fèi)群體對時尚精品酒店服務(wù)的需求特點滿足時尚精品酒店設(shè)計、服務(wù)和管理⑴ 出生于上世紀(jì)60~70年代的大中城市。⑵ 大部分是獨(dú)生子女。⑶家境殷實，受到良好的教育，普遍沒有吃的經(jīng)歷。⑷日常生活中經(jīng)常表現(xiàn)出獨(dú)來獨(dú)往，表現(xiàn)低調(diào)的特性。⑸ 比較自我，在傳統(tǒng)人士眼里可能有點自私。⑴ 簡單快速的服務(wù)。⑵ 強(qiáng)調(diào)私人空間，不喜歡經(jīng)常被打擾。⑶ 喜歡寬暢的住宿空間。⑷喜歡自己幫助服務(wù)，不喜歡過多的服務(wù)語言交流。⑸對不舒適的酒店環(huán)境難以忍受，耐心有限。⑴ 服務(wù)人員保持適可而止的服務(wù)態(tài)度，可以不熱情，但必須業(yè)務(wù)熟練，動作快速準(zhǔn)確。⑵簡潔、明快、新穎、現(xiàn)代的酒店環(huán)境設(shè)計，避免單純式的豪華。⑶提供大開間式，有隔斷的類套房客房。⑷做到“顧客不要求，員工不出現(xiàn)”，盡量少打擾客人。⑸ 酒店各種硬件必須萬無一失，實現(xiàn)其應(yīng)有功能。⑹提供自助服務(wù)區(qū)，如洗衣、簡易廚房。⑹ 很容易接受新事物，尤其是高科技產(chǎn)品。⑺跟隨潮流，但不盲從，不是簡單的“追星族”。⑻對互聯(lián)網(wǎng)高度熱衷，喜歡網(wǎng)絡(luò)聊天，但現(xiàn)實中的社交能力有退化趨勢。⑹喜歡酒店提供各種具有科技含量的設(shè)施設(shè)備。⑺喜歡每次酒店住宿經(jīng)歷都有新鮮變化。⑻ 不喜歡在酒店看到每個酒店都有的“大路貨”。⑹提供床頭多用途小型電子產(chǎn)品。⑺全酒店實現(xiàn)無線上網(wǎng)，客房內(nèi)配置多個高速網(wǎng)線接口，包括洗手間。⑻提供酒店所在城市“時尚地圖”小冊子。⑼客房提供各種時尚雜志。⑽提供北歐簡易風(fēng)格的客房家具及裝飾。⑾客房配備液晶電視。⑼主觀意識強(qiáng)，對傳統(tǒng)觀念有所保留，奉行“只要我喜歡，有什么不可以”的信條。⑽ 消費(fèi)能力很強(qiáng)，但不盲目消費(fèi)，對自己喜歡的事物舍得花大錢，對自己不喜歡的事物可以很吝嗇。⑾等級觀念較淡薄，喜歡被平等的對待及對待別人。⑼不喜歡服務(wù)員過于謙卑的服務(wù)態(tài)度。⑽ 不過于計較酒店價格，但要求物有所值。⑾ 喜歡酒店的產(chǎn)品和服務(wù)擁有有別于傳統(tǒng)之處。⑿酒店服務(wù)人員的服裝外表趨于生活化，點綴設(shè)計精巧的配飾。⒀ 酒店配置24小時精品、個性便利小店，可以出售有酒店特征的客用品。⒁要求服務(wù)人員盡量以平等、生活化的語言、態(tài)度服務(wù)顧客。⒂模糊員工崗位等級，盡量給予服務(wù)人員現(xiàn)場決策權(quán)。⒃服務(wù)員應(yīng)經(jīng)常接受現(xiàn)代知識培訓(xùn)，擁有一定的時尚品位。⒄ 提供時尚品牌洗漱用品。⑿ 追求享受，不喜歡嚴(yán)格區(qū)分“工作、休閑、娛樂”的界限，對SOHO、瑜珈、SPA等新興生活休閑方式比較喜歡。⒀ 比較接受西方文化，但同時又是對其保持一定敵意的民族主義者。⑿ 要求酒店提供綜合娛樂、工作等功能的客房等產(chǎn)品和服務(wù)。⒀ 提供融合（FUSION）東西方文化的餐飲服務(wù)。⒁ 要求酒店有放松身心的服務(wù)場所⒅ 客房內(nèi)提供多用途打印機(jī)、電腦。⒆ 可以高速上網(wǎng)的，時尚舒適的小會議室。⒇ 酒店配置兼顧正餐、酒吧服務(wù)的，具有融合風(fēng)格的餐廳。（21） 提供瑜珈、SPA等配套服務(wù)場所。 （2）時尚精品酒店的基本特征。 根據(jù)上面的描述，我們可以把這樣的酒店具體化，比較全國酒店市場目前的狀況，基本可以得出以下框架。 特征特征項目描述特征項目框架理由1、 酒店地址1、市中心或接近市中心1、可以使酒店盡可能靠近城市最有活力的地區(qū)，利用周邊資源提高顧客滿意度。2、 客房數(shù)量2、120-150間左右2、控制客房數(shù)量可以有效節(jié)余人力資源，且可以使顧客享受相對寬裕的酒店環(huán)境。3、 客房模式3、新型客房3、主題客房，一房一主題。家具家私要有顛覆性、創(chuàng)造性。注重本土文化元素，設(shè)施設(shè)備體現(xiàn)高科技，注重設(shè)計的元素，追求特別的感覺，讓人感覺很有味道。4、 配套設(shè)施4、多功能餐廳、24小時精品便利小店及其它4、其中最關(guān)鍵是要有多功能餐廳提供從早餐直到酒吧等全時段服務(wù)，其次是要有24小時便利小店滿足需求，客房內(nèi)不再設(shè)置小吧，以上配套設(shè)施必須酒店自己經(jīng)營。5、 酒店檔次5、接近四星，具備一點五星氣質(zhì)5、突出酒店的客房功能，超越一般四星級客房產(chǎn)品服務(wù)水準(zhǔn)，在設(shè)計細(xì)節(jié)上強(qiáng)調(diào)時尚元素。6、 人員配置6、盡量精減，接近經(jīng)濟(jì)型酒店6、人員配置可以盡量精減的前提是酒店面對的目標(biāo)市場不需要過多的人員服務(wù)，接受用硬件替代軟件的事實。7、 客房住宿率7、80%左右7、參考目前XX四、五星級酒店60-70%的住宿率，故住宿率應(yīng)在80%左右。8、 平均房價8、230元以上8、參考目前XX四、五星級酒店330-500元以上的平均房價區(qū)間，故平均房價應(yīng)至少在230元以上。9、客房配置9、具有精品、時尚、商務(wù)特點9、整合各種商務(wù)科技用品，筆記本電腦、MP3、CD音樂播放器、打印輸出、網(wǎng)線以及客房手機(jī)充電器等都能立即連接；可升降調(diào)整的人體多功能座椅，體貼工作辛勞的商務(wù)客；37英寸數(shù)碼液晶電視，搭配DVD家庭劇院，筆記本電腦畫面可切換到液晶電視上，或用隨身攜帶的音樂播放器連接到5.1聲道環(huán)繞音響，享受絕佳的影音效果。具備打印、復(fù)印、掃描功能的多功能事務(wù)機(jī)24小時待命.10、酒店服務(wù)10、個性化服務(wù)，尊貴管家服務(wù)10、服務(wù)是精品酒店的靈魂。提供直接參觀客房，房間內(nèi)登記；還可以提供會員退房免查房服務(wù)。 附表一：XXX項目投資預(yù)算（不含土建裝修） 金凱悅項目投資預(yù)算一覽表 項目類別備注預(yù)算資金空調(diào)大樓總面積30000平米，空調(diào)占總面積的70%，一平米約200元約420萬電梯載重一頓，標(biāo)準(zhǔn)配置，含電梯內(nèi)裝潢酒店圖紙顯示共7部電梯約210萬家電類客房電視約150臺，（37吋）每臺約5000元，電腦、小冰箱、保險柜等約100萬家具家俬客房140間*10000元/間；餐飲大廳4000元/套*20套；、各辦公室、公共區(qū)、休閑區(qū)、健身房約160萬廚房設(shè)備灶具、蒸箱、冰柜、操作臺、排煙系統(tǒng)、冷庫等約50萬消防系統(tǒng)酒店面積約20000平米，消防系統(tǒng)均價按照建筑面積計算約200元/平米.約400萬弱電系統(tǒng)電話、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)、軟件、有線電視（包括材料、線材、設(shè)備、工費(fèi)）約150萬鍋爐燃油、燃?xì)鈨捎?.5噸，加壓力泵、水箱、工費(fèi)約30萬雜項餐具、垃圾桶、布草車、標(biāo)牌類、清潔器具、低值易耗品約50萬布草類客房床單、被罩、枕套一備三；床搭防滑墊、被芯、枕芯一備一；另各備100件；餐飲底臺布一備二，面臺布一備三：浴巾、面巾、地巾一備三；窗簾按實際尺寸丈量為準(zhǔn)約50萬其它類印刷品、服裝、工藝綠植等約30萬項目總計投入預(yù)算為：1650萬元 附表二：XXX酒店運(yùn)營收支預(yù)算（不含折舊） XX酒店客房運(yùn)營收支預(yù)算 客房140間經(jīng)營一般經(jīng)營良好經(jīng)營優(yōu)異年入住率率50%60%70%年平均房價200元240元280元人員工資（占營業(yè)收入）8%8%8%水電燃?xì)猓ㄕ紶I業(yè)收入）8%8%8%營 業(yè) 稅（占營業(yè)收入）5%5%5%低值易耗（占營業(yè)收入）10%10%10%管 理 費(fèi)（占營業(yè)收入）4%4%4%營銷廣告費(fèi)（占營業(yè)收入）3%3%3%其 他 （占營業(yè)收入）2%2%2%客房年營業(yè)額511萬736萬1002萬客房利潤率60%60%60%客房年利潤307萬442萬601萬 XX餐飲運(yùn)營收支預(yù)算 餐飲總餐位600個，其中宴會餐位400個，散臺包房為200個，宴會毛利率為60%，零點（散臺包房）毛利率為50%，根據(jù)不同營業(yè)情況作以下預(yù)算： 零點（散臺、包房） 經(jīng)營一般經(jīng)營良好經(jīng)營優(yōu)異上 座 率50%70%90%人均消費(fèi)60元80元100元人員工資（占營業(yè)收入）8%8%8%水電燃?xì)猓ㄕ紶I業(yè)收入）8%8%8%營 業(yè) 稅（占營業(yè)收入）5%5%5%低值易耗（占營業(yè)收入）2%2%2%管 理 費(fèi)（占營業(yè)收入）2%2%2%其 他 （占營業(yè)收入）2%2%2%年營業(yè)額438萬818萬1314萬利 潤 率23%23%23%年利潤101萬188萬302萬 宴會：按全年52次宴會、40桌/次 經(jīng)營一般經(jīng)營良好經(jīng)營優(yōu)異宴會每桌消費(fèi)800元900元1000元年宴會收入166萬187萬208萬年宴會利潤55萬62萬69萬餐飲總收入預(yù)算 經(jīng)營一般經(jīng)營良好經(jīng)營優(yōu)異年營業(yè)收入604萬1005萬1383萬年利潤156萬250萬371萬 XXX 夜總會運(yùn)營收支預(yù)算 10間KTV包房經(jīng)營一般經(jīng)營良好經(jīng)營優(yōu)異上 座 人數(shù)50人60人70人人均消費(fèi)（不含臺費(fèi)）200元250元300元人員工資（占營業(yè)收入）5%5%5%水電燃?xì)猓ㄕ紶I業(yè)收入）5%5%5%營 業(yè) 稅（占營業(yè)收入）5%5%5%物料消耗（占營業(yè)收入）30%30%30%管 理 費(fèi)（占營業(yè)收入）2%2%2%其 他 （占營業(yè)收入）2%2%2%年營業(yè)額360萬548萬767萬利 潤 率51%51%51%年利潤184萬279萬391萬 XX酒店運(yùn)營收支總預(yù)算 經(jīng)營一般經(jīng)營良好經(jīng)營優(yōu)異酒店年總營業(yè)額14752289萬3152萬酒店年總利潤647萬971萬1363萬注：費(fèi)用分析沒有考慮折舊 | 
